微型CBD简介

　　CBD是英文Center Business District的简写，译为“中央商务区”。 其概念最早在1923年起源于美国,当时只是简单定义为“商务聚会地”,后来经过不断的丰富和发展,CBD已经成为一个城市,一个地区乃至一个国家的经济中枢. 

　　CBD高度集中了城市的经济、科技和文化力量，同时具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能。CBD特定的职能要求区内的建筑必须高密度、现代化。因此，CBD中汇集了众多气势恢宏、错落有致的超高层建筑并且拥有非常便捷的交通和现代化的信息交换系统，以及大量的办公、餐饮、服务和住宿设施。一般来讲，写字间要占到总建筑面积的50%，商业、餐饮业及商住建筑约占40%，其他服务设施以及必要的配套设施约占10%。

　　现行我国政府官员、企业家所倡导的CBD，从其规模和建设者的不同，可以区分为五大类。第一类、国际性CBD，也即我们通常所定义的CBD，如曼哈顿、中环等。它是一个国际性的金融、贸易、商级零售、信息、管理、会展中心，而不仅仅是一个城市的经济中枢。第二类，国家级、大地区性“CBD”，它是一个国家或大地区的商务集聚地，是地区经济中枢和核心，具有很大的经济辐射作用。该类CBD与第一类CBD具有很多共同的地方，其差别在于前者由于地理、历史、政治等原因，与后者相比其国际辐射性和知名度较弱。第三类，地域性（市、县）CBD，更多的是指地方商业中心，它的开放性和辐射面更小，准确的定义应该是较小行政区域的商业商务集中地。第四类，公司层次的CBD（项目群CBD），它的实质是一个房地产开发公司或联盟所精心打造的具有整体观和功能互补性的项目群（集中地），一般来说具有较好的地理位置和先天条件。第五类，是涉及面最广的微型CBD，也可以叫作项目CBD。这个层次的CBD尤为地产界的企业家们所热衷。

　　微型CBD通常是某个地产公司对具有较好商业地理位置地块的项目功能定位，它与一般房地产开发项目相比所具有的特征是：规模较大、主题鲜明，同时具备较好的综合配套功能。微型CBD，是基于项目基础上的，它更多的是指对地产项目的功能定位，具有较强的空间及功能独立性，产业特色不明显，主要为地方中小型企业提供较好性价比的办公场所，同时配有较高档次的住宅和商业配套。微型CBD更多的是一个地产开发公司实力和理念的体现，是企业集体力量和个性的结晶。因此，它的窗口作用最为突出。企业在项目中获取的除货币利润外，更注重的是其本身所带来的品牌价值和其他无形资产。微型CBD是地产开发公司在项目开发中的重要构建，它不仅具备可观性，还必须满足实用性。与其他层次的CBD相比较，它的美在于精雕细凿，对于每一个细节、每一个构件都要求完美。

　　笔者现在着重就微型CBD的打造进行较为具体的阐述：首先，微型CBD的打造要有鲜明的客户群定位。微型CBD是基于一个精品项目而言，由其自身特点所决定不应盲目追求超大企业或跨国企业作为潜在客户目标。因此，微型CBD的写字楼客户群应定位在高新技术的发展型企业、会计事务所、律师事务所、金融保险机构的分支行、营业部等比较合适。这些企业或者属于现代商务服务业，如会计、律师事务所，或是具有较高技术含量的成型企业。这在克服客户规模缺陷的同时，充分发挥了客户群整体的高品位、高层次优势，体现出商务的时代性。其次，微型CBD的打造主题概念必须明晰。任何一件艺术品都具有一个主题，没有主题的所谓艺术品是没有思想和内涵的，最多只能算作摆饰品。因此，公司在微型CBD开发之前应先给予一个灵魂，一个主题，主题的定位可以是多方面的，可以从核心客户群的特征来获取，也可以从项目本身的定位来思索。此外，通过市场调查，综合考虑项目所在地的地理位置特征、周围的已有建筑环境、人文特色等固有因素基础上，可以根据管理者自身的理念和文化信仰或偏好来赋予项目的主题。好的主题和概念，可以弥补部分地理位置的缺陷，甚至可能变不利的地理位置特征为极为符合某一主题的微型CBD，达到良好的开发和经营效用。再次，微型CBD的开发，应具有“麻雀虽小，五脏俱全”的特征。因为微型CBD是一个独立的项目、一个整体，而不是像项目群CBD”一样，一个项目是部分是构件。微型CBD的概念决定其构建不可能单纯的以商务写字楼为主，必定要配有互补性和特色性的部件。单身公寓的配合为部分年轻的商业精英提供了一个集聚的场合，对于许多发展型和创业型的公司来说，公司与家的概念界限比较模糊，但公司不能成为实物意义上的家，因此近在咫尺的单身公寓迎合了这种需求，并且单身公寓的入驻门槛决定了入住群体的文化涵养和教育程度，使微型CBD中融合了商业气息和文化气息。同时，适当的住宅区的配合，有利于保持微型CBD人气的昼夜平衡性。此外，如果再加上有针对性的商业配套、新颖的业态规划，则更有助于CBD作为一个独立的群落在社会生物圈中生存和发展。第四，微型CBD的打造需要注意营造一个生态美的空间。无论从微型CBD的植物群落的设计和物种的搭配，以及人工造景的设计都应凸现和谐、自然，避免造作。微型CBD的生态美与国际CBD追求的重点是不一样的。前者侧重的是微观环境的改造，注重的是色彩的搭配、植物的季节安排、动静的结合，而后者更多是注重CBD的热效应、空气清洁度和流动性等。第五，微型CBD作为一个独立实体，除了商务活动的必要性与外界进行人、物、车、声的交流外，尽量能在社会生物圈中保持相对的独立性。过分的融合，以至于微型CBD的界限完全消失，那么项目也就不复存在，而被杂乱无序的时空给同化。因此，微型CBD需要与外界保持适当的明晰界限，从而保持一个典雅、个性化的微型CBD，并以清晰的轮廓和主题色彩显立于杂乱无序的环境中。微型CBD形象（包括有形和无形的）的突出，某种程度上代表着一个公司在地产界的竞争力和个性的显著度。