企业导向型的微型CBD

　　丰德国际广场还满足了另外一种市场需求。那就是周边的一些本土中小型企业，他以前办公的地方往往是商住两用的住宅区，住宅里办公的好处是费用成本底，对于刚刚创业的公司比较合适。但是，住宅区的人员混杂，一个电梯里，有人提着菜篮子，有人提着电脑包，有人穿着睡衣牵着狗，有人西装革履，给人的形象很差。并且，公司发展起来之后，想扩展办公面积都不可能，因为住宅的建筑格局是受到限制的，几房几厅，扩展起来很困难。隔壁是个住家，你想把墙打通不可能的，写字楼就可以扩展。还有就是，住宅区缺乏商务配套，更加没有产业链或者创新链上的企业聚集在一起的可能性。这些原来蛰居在居民楼里的中小企业渴望改善自己的商务办公环境，渴望新的平台。

　　丰德国际广场微型CBD就是这样定位的，最终的结果和定位基本是吻合的。再后来，丰德国际广场成了南门这一带的热点，吸引了很多企业在这里进行商务活动，租金不断攀高，这样一来，最初是作为自己办公用途的投资人，改变了想法，变自用为物业出租，由于得到了企业和投资者的认同，最后丰德国际广场发展成了一种稀缺性投资产品，得到整个社会的青睐，据称，丰德国际广场的二期——丰德万瑞中心还没有开盘就被内部认购一空。

　　成都这个城市有点像北京，整个城市是以天府广场为中心往外扩展型的，一环、二环、三环、外环。首先，它扩展出来的是大规模的住宅区，而不是商务楼宇。扩张出去的住宅区形成之后，它对商务楼宇就有了要求，丰德国际广场的微型CBD就是在成都是住宅区向外扩展过程中出现的，它是跟着城市的向往扩展走的。先有了成规模的新的住宅区，然后才有微型CBD这样的现代商务聚集区。这也是成都微型CBD的特点。

　　我在北京看到的微型CBD它是跟着工厂搬迁改造走的。例如：东四环的远洋微型CBD区域。那个区域原来是成片的工厂区，后来工厂搬走了，开发商开始在那里进行开发，既有高档的住宅区，也有商务办公楼宇，现在已经初具规模，不过，它没有使用微型CBD这个概念。值得称道的是，北京市政府已经认识到一个问题，那就是随着城市住宅区的向往扩张，商务聚集区也必须跟上，否则就会出现越来越多的人将时间浪费在上班和下班的路上，交通非常的拥挤，汽车代步又带来能源的消耗和尾气排放的增加。每天早上的时候，通州到北京市区的所有道路上都塞满了汽车，地铁也是水泄不通。所以，近来北京市政府开始在住宅密集的区域通州区开发商务楼宇。

　　我从网络上看到，提出微型CBD概念的地域目前有三个：上海、成都、广州，其中上海和广州是政府提出的，而成都是企业提出的，也就是说上海和广州的微型CBD是政府导向，而成都的微型CBD是企业导向。企业导向的微型CBD由于资源有限，它的步伐会走的很慢。所以，成都的微型CBD建设，政府一定要关注，政府一定要出台相关政策，政府要发挥导向的作用。

作者：（管理咨询专家；毕越管理咨询公司执行董事）田同生